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Domingo 25 de Febrero del 2018

Predial y catastro

Publicado en:

El Nuevo Siglo  | 

Autor(a): Juan Camilo Restrepo  |

Fecha: 12/04/2015

 

Foto: elespectador.com

“Se les incrementa a tasas superiores a ingresos”

Esta semana se vence el plazo en Bogotá para pagar el impuesto predial con un descuento del 10%. Ya han empezado a llegarles a los contribuyentes las liquidaciones correspondientes y, explicablemente, ha surgido un malestar grande sobre todo entre quienes pertenecen a los estratos 2 a 4. Que han visto cómo el valor del predial se les incrementa a tasas bien superiores  de aquellas a las que vienen creciendo sus ingresos.

Por la escasez de tierras en conglomerados urbanos como Bogotá, por el imperfecto funcionamiento del mercado de tierras, por el costo del tendido de redes de servicios públicos en áreas de baja densidad, por el desorden normativo y por la defectuosa planeación urbanística y del POT, el precio de la tierra viene creciendo  en las ciudades a ritmos sensiblemente superiores a los que se ajustan los ingresos de las clases medias en el país.

Pero no es solo en Colombia: un interesante estudio de la última revista The Economist (abril 4 de 2015) ilustra cómo el precio de la tierra en todas las grandes aglomeraciones urbanas del mundo se está disparando como consecuencia de las restricciones, a menudo artificiales, que las normas urbanísticas imponen a la oferta de tierras.

Agréguele a lo anterior que el nuevo impuesto nacional a la riqueza (antiguo impuesto al patrimonio) cae también sobre quienes como única riqueza tienen un apartamento en un barrio de clase media y un automóvil. O sea, que entre impuesto predial e impuesto a la riqueza las clases medias están soportando un doble y costoso tributo sobre su patrimonio inmobiliario.

Las autoridades del Distrito de Bogotá están actuando correctamente: la ley las obliga a acercar mediante revisiones periódicas el valor catastral de los inmuebles a sus referencias comerciales para efectos de determinar el valor del impuesto predial. Pero la pregunta crucial es si este esquema es sostenible en el tiempo. Es decir, si el valor del predial puede seguir (en un contexto de especulación y de escasez de la tierra urbana) aumentando, no al ritmo de escalera al que suben los ingresos de los contribuyentes  sino al de ascensor al que se incrementan los valores comerciales de los inmuebles en nuestras grandes ciudades.

Los datos para Bogotá son impresionantes. Mientras en los últimos 6 años el promedio anual de los ingresos de los contribuyentes de clase media se ha incrementado en 5%, los ajustes promedios del valor catastral han sido del 21% anual. El valor total del catastro de Bogotá (base del predial)  que era de 121 billones en 2008 había ascendido  para 2014 a la pasmosa cifra de 374 billones.

Piénsese que el valor catastral de Bogotá es tres veces superior al de todos los inmuebles rurales del país. Si se va a hacer una actualización similar del catastro rural, que también es necesario pero que tiene un rezago mucho mayor que el urbano (cercano al 50%), los problemas de sociología fiscal del rechazo que estamos viendo aflorar para Bogotá se van a magnificar en  las zonas rurales en el futuro.

El gran reto, si no queremos presenciar una revuelta monumental contra el predial tanto urbano como rural en los años venideros, consistirá en armonizar los ajustes de las bases catastrales a los valores comerciales de la propiedad inmueble con el cobro razonable del impuesto predial.

Esta armonización podría consistir en una metodología de cobro tal que -durante un periodo prudencial, por ejemplo, de cinco años- se vaya tomando como base de liquidación del  predial un porcentaje creciente pero no igual a la totalidad del valor comercial del inmueble.

Pues si de entrada se pretende cobrar el predial sobre el 100% del valor reajustado, y si se continúa -como debe hacerse- con una política activa de actualización de los catastros pero sin una fórmula de transición, muy probablemente el sistema va a estallar en mil pedazos.

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Lucha68

12/04/2015 3:53 PM

Quisiera sentir pesar por los bogotanos, pero la verdad que no lo siento… No les gusta pagar ese predial pero si les gusta vender las propiedades a precios exorbitantes. El metro cuadrado construído está por los lados de los 15millones entonces…. ¿que quieren?

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